Varför Mallorca är perfekt för året-runt boende
Mallorca har ett typiskt medelhavsklimat, med varma, torra somrar och milda vintrar. Kustregionerna kan glädja sig med ca 300 soldagar per år.
Mallorca är allas vår semesterfavorit, men ön erbjuder så mycket mer än fjorton dagar i solen. Dagens nya invånare är en del av ett samhälle som är den rikaste i hela Spanien. Det faktumet återspeglas i fastighetspriserna och den nya bostadsutvecklingen på ön.
Mallorca är verkligen en plats för alla. Här finns avskilda pittoreska byar och ett kustband av vikar och härliga sandstränder. Inlandet lockar med apelsinlundar och slingriga landsvägar, perfekt för vandrare och cyklister. Vardagslivet kryddas av en mycket social kalender av helgondagar, festivaler och karnevaler.
Att Palma flygplats är en av de mest trafikerade i Spanien och Europa betyder att det finns många och billiga flygalternativ för fastighetsköpare och de familjer som de hyr ut sina lägenheter och villor till.
Tips till dig som vill köpa en bostad på Mallorca!
Anlita en advokat
Att köpa fastigheter utomlands kan ibland vara komplicerat och du bör vara medveten om att processen kan skilja sig väsentligt från Sverige. Vi rekommenderas starkt att du befäster dig med all relevant information och genomgår alla nödvändiga ekonomiska och strukturella kontroller som gäller fastigheten innan du överväger en investering. Innan du undertecknar några officiell dokument bör du se till att du fullständigt förstår de juridiska komplexiteterna angående ditt köp och att du har en advokat som är flytande i både engelska och spanska, så att du kan få förklarat för dig exakt vad du skriver på.
Nota Simple
För att få ett första utkast av fastighetens juridiska status, kan du ansöka om en ”Nota Simple” till Registro de la Propiedad. Det kan beställas via webbplatsen till en mindre avgift. Din mäklare kan ibland att ha denna på fil. Nota Simple gör att du kan kontrollera vem den juridiska ägaren är och om det finns några restriktioner eller skulder i samband med fastigheten. Var säker på att bostaden verkligen är registrerad hos fastighetsregistret, annars kommer du inte att kunna ta lån hos en bank i Spanien. Man kan i ett sådant fall göra en privat affär mellan dig själv och försäljaren, men fastigheten kommer då inte att registreras och det kan vara svårt att sälja i framtiden. Innan du överlåter pengar för att fortsätta köpprocessen, se till att du har kontrollerat landregistret för att bekräfta den juridiska ägaren, eventuella utestående skulder och restriktioner.
Bostadspriset
Det annonserade priset på en fastighet är i allmänhet ett riktpris, så var inte rädd för att ingå förhandlingar. Gör lite efterforskning på liknande storlek av fastighet för att säkerställa att du betalar ett rimligt pris. Om agentens avgift ingår i priset kan du faktiskt förhandla om deras provision snarare än priset på fastigheten. Vid ett fastighetsköp i Spanien så tillkommer alltid mellan 10-13% i skatter och avgifter på köpeskillingen, vilket man måste inkludera i sina beräkningar. Dessa avgifter inkluderar moms (IVA) 8-10%, avgift till notarie 1%, advokat arvode 1% samt eventuella avgifter för ditt bolån. Man bör även beakta de årliga lokala bostadsskatterna, som fastighetsskatt (IBI), inkomstskatt, sophämtningsskatt, samt månadsavgift till bostadsrättsföreningen (Comunidad).
Köp processen – så här går det till att köpa bostad
När du hittat den perfekta bostaden på Mallorca, vad är då nästa steg? Här beskriver vi den allmänna köpprocessen:
- teckna ett första kontrakt kallat ”opcion de compra”
- ansöka om lån
- slutför köpet hos notarien
Optionsavtal – Opcion de Compra
När du har fått ditt bud på fastigheten accepterat, upprättas ett juridiskt dokument som kallas ”opcion de compra” (optionsavtal) och en handpenning på vanligtvis 10% av köpeskillingen skall då betalas. Det är normalt att föra över handpenningen till en agent eller din advokat, som kommer att hålla den säkert tills köpet är klart. ”Opcion de Compra” är ett juridiskt bindande kontrakt och är skrivet på spanska, även om du kan begära en översättning. Man skriver ett optionsavtal för att reservera fastigheten för att kunna gå vidare med andra juridiska och finansiella handhavanden.
Kontraktet innehåller uppgifter om säljaren, köparen, inköpspriset, en fullständig beskrivning av fastigheten, eventuella tillbehör som ingår i priset, vem är ansvarig för vilka avgifter. Man bör till exempel komma överens om vem som ska betala den lokala IBI-skatten för det året och se till att det är klart vem som ska betala Plusvalia (skatten på mervärdet vid försäljningen) som är säljarens ansvar men kan i vissa fall vidarebefordras till köparen. I detta dokument anges även ett datum för när kontraktet skall undertecknas. Man inkluderar även en klausul som har överenskommits ang köparens och säljarens rätt dra sig ur köpet/försäljningen. Det är en viktig fråga, speciellt om du är osäker på framgången av din bostadslånsansökan, eller om säljaren har kommit överens om vissa reparationer i fastigheten.
Bostadslån
Om du funderar på att ansöka om ett spansk hypotekslån, kan du förvänta dig att få ca 60-80% av köpeskillingen. Detta belopp kommer att baseras på värderingen av fastigheten och kostnaden för denna värdering kommer att inkluderas i avgifterna från banken. Spanska banker och hypotekslåns-leverantörer har sina egna arrangemangsavgifter, utlåningskriterier, lånetak, samt utbud av produkter som de erbjuder. Det kan därför vara värt att höra sig för hos olika banker för att jämföra och förhandla fram de bästa villkoren. Vid ansökan om lån kommer banken att be om bevis på inkomst (anställningskontrakt, lönespecifikationer och dokument för andra inkomstkällor), pass, bostadens lagfart, fullständiga uppgifter om andra lån, bankuttrag från andra banker. Det är obligatorisk att teckna en försäkring och ett spansk bankkonto måste naturligtvis öppnas.
Notario – slutföra köp
Det ligger på köparens ansvar att boka tid hos notarien (Notarius publicus) och meddela säljaren tidpunkt en bestämd tid innan slutdatumet. Notarien är en offentlig tjänsteman som övervakar alla fastighetsaffärer i landet. Det är ett lagligt krav att använda en notarie (endast notarien kan göra dig till juridisk ägare av fastigheten). Notarien ansvarar för att dokumentationen vid en försäljning av en fastighet är äkta och överlåtelse av handlingar etc. Notariavgiften kontrolleras av staten.
Din jurist eller bank förbereder köpebrevet (Escritura de Compraventa) som sedan undertecknas av dig och säljaren, i närvaro av notarien. Om du inte har möjlighet att närvara, kan fullmakt ges till någon att underteckna på dina vägnar. Återstoden av köpeskillingen måste betalas vid denna tidpunkt och de tillhörande skatterna ska betalas inom 30 dagar. Vid detta tillfället byter också nycklarna ägare. Handlingarna avseende köpet sänder notarien till det lokala fastighetsregistret för att registrera köparen som ägare. Efter cirka tre månader får köparen tillbaka handlingen.
Texten uppdateras löpande efter input från våra läsare. Har du tips som du tror kan hjälpa inför köp av hus eller lägenhet på Mallorca? Kontakta oss via Facebook.
